Проценты на обмен: почему рефинансирование ипотеки не всегда выгодно

Не менее 50% квартир в столичных новостройках приобретется в ипотеку. Но совершенно не обязательно весь срок, на который получен кредит, платить именно те суммы, что указаны в ипотечном договоре. Их можно уменьшить, например, перекредитовавшись в том банке, где на текущий момент ипотечные ставки ниже – а они вслед за снижением ключевой ставки уменьшаются регулярно. Но вот парадокс: рефинансирование ипотечного кредита может оказаться не столь выгодным, как кажется, а в некоторых случаях невыгодным вовсе. А почему?

Сколько удастся сэкономить на рефинансировании

На первый взгляд, любое рефинансирование кредита по более низкой ставке для ипотечника – это благо. Даже если речь идет о скромном снижении ставки, всего на 0,5 процентных пункта, выгода будет. Вопрос – какая? Давайте подсчитаем. Для удобства подсчета портал МосДольщик.рф использовал ипотечный калькулятор с сайта Ипотек.ру.

Предположим, заемщик взял кредит на следующих условиях:

• сумма кредита – 3 млн руб.;
• срок – 20 лет;
• ставка – 8,4% годовых.

Если бы он продолжал платить на этих условиях весь срок, ежемесячный платеж составил бы около 25,8 тыс. руб., а суммарные выплаты за 20 лет – 6,2 млн руб.

Однако 5 лет спустя после получения кредита заемщик решил рефинансировать ипотеку в другом банке, под 7,9% годовых. За первые пять лет его долг перед банком снизился с 3 млн руб. до 2,6 млн руб. То есть, рефинансированный кредит берется на меньшую сумму. Общий срок кредитования заемщик не менял, но поскольку пять лет уже прошло, новый срок стал 15 лет.

То есть, новые условия такие:

• сумма кредита – 2,6 млн руб.;
• срок – 15 лет;
• ставка – 7,9% годовых.

Теперь его ежемесячный платеж стал почти на 1 тыс. руб. меньше – 24,7 тыс. руб., а за весь срок кредитования заемщик заплатит новому банку 4,4 млн руб. С учетом того, что первому банку за первые пять лет кредитования он уже успел выплатить около 1,5 млн руб., суммарные выплаты по ипотеке для обоих банков составят 5,9 млн руб.

То есть, на 300 тыс. руб. меньше, чем в первом случае.

С учетом размера кредита и срока экономия конечно, не так велика, но все же она есть. Если суммы больше и разница в процентных ставках выше, то и выгода будет больше.

Сравнение выплат по кредиту в 3 млн руб., взятому на 20 лет, с выплатами при его рефинансировании через 5 лет

На что придется потратиться при рефинансировании ипотеки

Экономия в платежах при рефинансировании кредита будет в любом случае. Но реальную выгодность нужно оценивать не только по разнице платежей на погашение собственно ипотеки, но и по дополнительным расходам или исчезнувшим доходам, которые могут возникнуть одновременно в рефинансированием.

Начнем с расходов.

Банк, где планируется рефинансировать кредит, попросит клиента предоставить не только ипотечный договор с предыдущим банком и договор с застройщиком (или документы на квартиру, если речь об уже готовом жилье). Также потребуется несколько справок и других бумаг. Они не бесплатные.

Как поясняют в агентстве недвижимости «БЕСТ-Новострой», суммы примерно такие.

• Самая большая сумма (около 1% от стоимости кредита) пойдет на новую страховку: старая, которую оформляли при получении ипотечного кредита в первом банке, действовать уже не будет. Кончено, от страховки можно отказаться, навязывать ее незаконно. Но в этом случае придется поплатиться процентной ставкой – банк ее увеличит, что может «убить» весь смысл рефинансирования.
• В среднем 5,5 тыс. руб. стоит отчет об оценке квартиры, которая становится залогом другого банка. Хотя тут многое, конечно, зависит от конкретной квартиры и ее локации.
• У семейных пар около 2,5 тыс. руб. пойдет на нотариальное подтверждение согласия супруга (или супруги) на сделку.
• 750 руб. берут за выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• В 500-1000 руб. обойдется госпошлина за регистрацию залога.

Одни только эти платежи за названный в качестве примера рефинансируемый кредит на 2,6 млн руб. составят более 35 тыс. руб.

С одной стороны, это не так много. С другой – это больше 10% от выгоды на процентах за выплаты по кредиту в течение 20 лет.

Прибавьте два процента

Еще одна неприятная новость заключается в следующем. Пока залог в новом банке не будет зарегистрирован, ставка рефинансируемой ипотеки будет совсем не той, что заявляется. На переходный период новый банк повысит ставку в среднем на два процентных пункта.

По информации «БЕСТ-Новострой», это делается для того, чтобы заемщик побыстрее собрал все нужные банку документы (регистрация залога – это финальное действие, когда все документы подписаны, а нужные бумаги собраны).

Однако не всегда получается все это сделать оперативно.

Поэтому если разница между ставкой по первому ипотечному кредиту и той, что предлагает второй банк, меньше 2%, нужно быть готовым к тому, что некоторое время платить придется даже больше, чем раньше.

Уловки с налоговым вычетом

Как известно, часть затрат на ипотеку можно компенсировать. Такую возможность дает налоговый вычет на основную сумму долга и проценты, предусмотренный Налоговым кодексом РФ. В принципе, все то же самое справедливо и при рефинансировании ипотеки. Но есть нюанс. Согласно статье 220 Налогового кодекса, налоговые вычеты распространяются лишь на целевые кредиты. Поэтому Федеральная налоговая служба не раз рекомендовала обращать внимание на формулировки, которые прописываются в договоре рефинансирования. Если их договора будет не очевидно, что речь именно о целевом займе, вычет на проценты могут не предоставить.

Поэтому еще на этапе принятия решения о рефинансировании ипотеки стоит тщательно ознакомиться с договором, который предложат подписать в новом банке. Если формулировки вызывают сомнение, или выбрать другой банк.

Ну и на всякий случай предусмотреть ситуацию, при которой имущественный вычет получить не удастся и подсчитать, какую сумму вернуть не получится. Например, в нашем примере второму банку (где происходит рефинансирование ипотеки) заемщик в качестве процентов выплатит 1,8 млн руб. Налоговый вычет с этой суммы вычисляется по ставке 13% и составляет 234 тыс. тыс. руб.

Если заемщик не сможет его вернуть, то выгода от рефинансирования составит уже не 300 тыс. руб., а лишь 66 тыс. руб. А если из этой суммы вычесть те расходы, что потребуются при оформлении рефинансирования (в примере это 35 тыс. руб.), на выходе получится лишь 31 тыс. руб. И даже еще чуть меньше, если вспомнить, что до регистрации нового залога может получиться так, что платить придется больше, чем раньше.

Тем не менее некоторая выгода все же будет. Вот только достаточна ли она, чтобы в любом случае затевать рефинансирование? Чтобы ответить на этот вопрос, начинать нужно с детальных подсчетов по аналогии с тех, что были сделаны в качестве примера, но используя реальные данные по каждому конкретному ипотечному кредиту.

По мнению экспертов агентства «БЕСТ-Новострой», присматриваться к рефинансированию стоит в том случае, если разница в ставках составляет хотя бы два процентных пункта.

Какие банки, предлагающие рефинансирование ипотеки, стоит рассмотреть в первую очередь

Выбирая банк для рефинансирования ипотеки стоит смотреть не только на ставку, которая там предлагается. Как мы уже упомянули, обращать внимание нужно на детали договора (чтобы не было проблем с налоговым вычетом), а также на то, насколько банк лоялен и клиентам и удобны опции, которыми вам предстоит пользоваться при погашении кредита.

Условия, на которые предлагают рефинансирование ипотечного кредита в разных банках

Автор: Наталия ПАВЛОВА-КАТКОВА